Минфин уравняет бедных и богатых единым налогом на недвижимость - блог №34630

Минфин РФ подготовил поправки в Налоговый кодекс о введении единого налога на недвижимость со ставкой 0,1%, введение которого было одобрено президентом РФ Дмитрием Медведевым. Новый налог должен заменить земельный налог и налог на имущество физлиц и организаций. Эксперты предупреждают, что рынок ждут не только проблемы с оценкой недвижимости и рост цен, но и попытки властей установить для собственников «общую температурупо больнице».

Как сообщил РИА Новости директор департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Сергей Разгулин, до конца 2010 года Минфин РФ представит поправки в Налоговый кодекс о введении налога на недвижимость со ставкой 0,1%. Принятие этого законопроекта укладывается в концепцию властей РФ о переходе на единый налог на недвижимость, привязанный к ее рыночной стоимости. Этот налог должен заменить земельный и налог на имущество физических лиц, для чего Росреестром создается Единый кадастр недвижимости. Еще летом 2010 года президент РФ Дмитрий Медведев дал правительству поручение ускорить подготовку введения этого инструмента, основанного на рыночной оценке и с льготами для отдельных категорий населения.

По словам Разгулина, налог может появиться не ранее 2013 года, а ставка, предлагаемая Минфином,— очень небольшая— всего 0,1%. Ранее глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина высказывалась за введение такого налога также примерно в 2013 году, причем постепенно и с понижающими коэффициентами для людей с низкими текущими доходами, но владеющими ценной недвижимостью. Как заверил Разгулин, учитывая такую социальную значимость проблемы, предложения о ведении налога предварительно будут вынесены на общественные слушания.

В настоящий момент налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты с балансовой стоимости имущества, максимальная ставка— 2,2%, тогда как налог на имущество с граждан взимается в муниципальные бюджеты, ставка— до 2,0%. Земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка, максимальная ставка для земель, занятых жилым фондом и сельхозназначения,— 0,3%, прочих— 1,5%.

Собственники домов, квартир, гаражей облагаются налогом согласно Закону «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 года № 2003–1 (с изменениями и дополнениями), а также иным нормативным актам. Платить налог обязаны также иностранные граждане, безработные, даже несовершеннолетние (на его имя приходит уведомление, и его законные представители— родители или опекуны— обязаны уплатить налог в соответствии с п.2 ст.27 Налогового кодекса РФ). Отдельные категории лиц имеют право не платить налог:

— Герои Советского Союза и Герои РФ, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

— инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

— участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР и приравненные к ним лица;

— лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», а также лица, указанные в статьях 2, 3, 5, 6 Закона Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении „Маяк“ и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;

— военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

— лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

— члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

Как рассказал «Ведомостям» Сергей Разгулин, базовая ставка будет определяться на федеральном уровне, изначально в размере 0,1% от стоимости недвижимости, но регионы смогут ее уменьшать. Чиновники предполагают, что возможно, для разных федеральных округов или даже разных регионов базовая ставка будет разной, но все зависит от оценки стоимости недвижимости, которая пока не готова. Кроме того, сотрудники Минфина заявили, что нельзя допустить, чтобы в разных регионах примерно с одинаковой квартиры платились разные суммы.

«Последнее замечание вообще странно звучит, поскольку как раз в этом и состоит задача создателей законопроекта— если стоимость недвижимости разная, то и налог на нее должен быть соответствующим!»,— удивляется руководитель «Земельных дел конторы» Илья Свиридов. Кроме того, как считает Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», корректность оценки рыночной стоимости как раз и представляется самым узким местом в вопросе введения нового налога. «Дело в том, что оценщики, выполняя данные работы, обычно руководствуются статистическими данными по ценам предложения. При этом, учитывая, что сделки с недвижимостью в России далеко не всегда совершаются по реальной стоимости, и информация о реальных ценах сделок обычно носит конфиденциальный характер, истиной информацией на этот счет, которую можно было бы как-то обобщить в объемах рынка, сегодня не владеет практически никто. Естественно, что в такой ситуации адекватность оценки для нужд налогообложения, мягко говоря, представляется сомнительной»,— объясняет Самойлов.

Также эксперт обращает внимание и на другой аспект— постоянно меняющиеся в связи с общей экономической ситуацией цены на недвижимость и общую активность рынка. «С учетом этого факта не вполне ясно, как законодателями предполагается решать проблемы возможной некорректности оценки. Если единственным инструментом, который рассматривается, является обращение в суд, то боюсь, единственным реальным следствием введения нового порядка налогообложения недвижимости станет резко возросший поток судебных разбирательств по данному вопросу, который захлестнет и без того работающие в хронически авральном режиме российские суды»,— предупреждает Олег Самойлов.

«В денежном выражении собственники недвижимости будут платить больше, хотя будут и исключения. В городах рыночная оценка совершенно точно поднимет сумму налога в цифровом выражении. А в „полях“, вполне возможно, налог на недвижимость, исчисляемый от земли, даже уменьшится— в минувшем сезоне много говорилось о неадекватной кадастровой оценке, от которой считается сегодняшний земельный налог»,— сообщает GZT.ru Илья Свиридов.

Как поясняет заместитель генерального директора «Миэль— Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова, сегодня налог на землю платится в процентах от кадастровой стоимости, которая может в три-четыре раза превышать нормативную цену, а иногда даже приравниваться к рыночной стоимости участков. Так, Законом г. Москвы определено, что налоговая ставка на земли, занятые жилым фондом, составляет 0,1% от кадастровой стоимости. На участок для дачного хозяйства, огородничества, садоводства— 0,3% от кадастровой стоимости. Ирина Шугурова напоминает, что вопрос о введении единого налога на недвижимость обсуждается с 2003 года, и его развитие также связано с тем, что с 1 марта 2008 года вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости.

Так, если раньше земельные участки и строения считали по отдельности: в БТИ— отдельно строения, в Кадастровой палате— отдельно земельные участки, то сегодня закон предписывает считать вместе, чтобы земля и строение были единым имущественным комплексом, единым объектом недвижимости. «После утверждения кадастровой стоимости этого единого объекта недвижимости, именно с нее должен считаться налог. Но работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более, что методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается. Кроме того, действие этого закона в том или ином регионе возможно только при условии, что будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости в этом регионе и будут официально утверждены результаты кадастровой оценки. Только после того, как будут посчитаны, поставлены на учет, оценены все объекты, и будут утверждены результаты оценки, и можно будет говорить о взимании налога»,— информируют в «Миэль-Брокеридж».

Иначе обстоит дело с формированием налога на объект городской недвижимости. Механизм формирования суммы налогового отчисления за такой объект сегодня знает только налоговая. Если гражданин не согласен с суммой налога, он может обращаться в суд и отстаивать свои интересы в суде. Все виды налогообложения отражены в едином Налоговом кодексе РФ. Сумма налога на имущество определяется на основании инвентаризационной стоимости, которую определяет БТИ. «Эта стоимость традиционно в несколько раз ниже рыночной»,— напоминает Ирина Шугурова

Однако не секрет, что все объекты московской недвижимости сегодня так или иначе ранжируются в соответствии с принятым на рынке делением жилья на классы— эконом, бизнес, премиум, де-люкс и т.д. «Система оценки БТИ формируется в зависимости от года постройки. Если же она будет исходить из рыночной стоимости недвижимости, то в первую очередь пострадают собственники дорогого жилья»,— предупреждает старший юрисконсульт компании Est-a-Tet Анастасия Петрухина. По ее словам, данную ситуацию можно рассматривать двояко: с одной стороны могут пострадать люди, много лет живущие, например, в центре Москвы, однако которые не смогут выплачивать такой налог на свою недвижимость. «С другой стороны это будет справедливым нововведением для владельцев действительно элитного жилья. В любом случае, инвесторы могут задуматься, стоит ли им приобретать недвижимость, если сумма налога существенно повысится»,— говорит она.

Инвесторам вообще, по мнению опрошенных GZT.ru экспертов, с введением единого налога на недвижимость, на этом рынке мало что светит. «В перспективе основным последствием принятия налога на недвижимость для рынка станет снижение доли инвестиционных сделок. Также из-за фактического роста затрат на содержание и владение недвижимостью можно ожидать повышения цен на квартиры на вторичном рынке. На первичном рынке увеличение размера налога на имущество может привести к росту цен на квартиры в построенных домах, получивших Заключение о соответствии (ЗОС), поскольку застройщики будут перекладывать свои затраты на покупателей. Таким образом, данные изменения коснутся как первичного, так и вторичного рынков, и будут способствовать очередному витку цен на жилую недвижимость»,— констатирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. .

«Совершенно понятно, что в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других городах с недешевой недвижимостью ставки налога станут более заметны для своих хозяев: в среднем, эти затраты вырастут в два-три раза, а для владельцев элитной недвижимости— до 10 раз. К примеру, сегодня за квартиру в 60 метров в ЦАО по БТИ платится 3 тыс. руб. налога в год, а по рыночной оценке и ставке в 0,1%— сумма составит около 10 тыс. руб.»,— приводит пример Илья Свиридов.

По его мнению, в вопросе формирования единого налога на недвижимость, есть и другие аспекты. Так, в частности, больше денег будет поступать в муниципалитеты, поскольку новый налог на недвижимость будет местным, а на сегодня местным является только земельный. «Для того же московского региона это вопрос принципиальный, так как фактически налог на землю в Москве не уплачивается— почти вся земля сдается городскими властями в аренду, и таким образом местное самоуправление существует за счет подачек „сверху“, не имея собственного программируемого бюджета»,— рассказывает о проблемах московских властей эксперт.