Правильная организация встречи дольщиков и застройщика в условиях временной приостановки строительства объекта - вопрос №1521824

Правоотношения по долевому строительству регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее: Законом). Давайте посмотрим, какие нормы этого Закона могут на помочь в решении вопроса.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 21 Закона по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. В силу пункта 1 части 1 той же статьи информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

1) Соответственно, если на данный момент уже месяц как строительство приостановлено, то у Вас есть все основания для того, чтобы потребовать ознакомления с изменениями проектной документации, в т.ч. в части этапов и сроков реализации проекта, а застройщик эту информацию обязан Вам предоставить. Т.е. перво-на-перво, нужно предъявить требование о предоставлении проектной документации со всеми изменениями, а ответ на Ваш вопрос

Можем ли мы требовать конкретный план с этапами и сроками?

звучит «да, можете».

2) Во-вторых нужно понимать, что в силу статей 12.1-15.1 Закона обязательства застройщика обеспечены залогом (землей и объектом незавершенного строительства) и могут быть обеспечены поручительством банка. Выясните, каким способом обеспечены обязательства застройщика перед участниками долевого строительства, фигурирует ли в качестве поручителя банк.

3) Также нужно понимать, что в силу пункта 1 части 1.1 статьи 9 Закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае «прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства». При этом в соответствии с частью 2 той же статьи застройщик «в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере».

Понятно, что настрой участников долевого строительства таков, что более предпочтительным является получение жилья, а не обесценившихся денежных средств. Однако нужно понимать, что такое право является очень хорошим рычагом давления на застройщика с тем, чтобы сподвигнуть его к желательным для Вас действиям, т.к. в случае обращения инициативной группы в суд с требованием расторжения договоров, последствия для застройщика будут самые неблагоприятные, вплоть до его банкротства. Говорить о получении прибыли при этом уже не приходится.

4) Также нужно понимать, что в силу статьи 18 Закона собранные застройщиком денежные средства должны использоваться строго целевым образом и имеет смысл уточнить, а как так получилось, что Ваши денежные средства закончились, имеются или имелись ли до Вас у застройщика еще какие-либо объекты незавершенного строительства, на которые могли быть пущены Ваши денежные средства. Потому что если строительство старых объектов финансировалось за счет новых, то это уж больно напоминает пирамиду, участником которой ой как не хотелось бы оказаться.

5) Что касается банка, то какие-то выкладки на эту тему у застройщика уже должны быть. Так что имеет смысл выяснить, в каком банке, под какой процент, на какой срок и под какое обеспечение застройщик собирается брать кредит. Ведь если у него только Ваш объект строительства, то все денежные средства от участников уже получены и новой реализации не предвидится (если конечно все доли проданы), что наводит на не очень хорошие мысли. Стоит уточнить, имеются ли непроданные доли в объекте незавершенного строительства, под которые застройщик мог бы получить кредит.

В этой связи на вопрос

В чем нам могут попытаться повесить лапшу на уши?

можно ответить так, что при отсутствии других объектов незавершенного строительства и непроданных долей в Вашем объекте незавершенного строительства никакой кредит застройщик либо не получит, либо не собирается вообще получать, т.к. отдавать его фактически будет не с чего. Это элементарная экономика. Также стоит ждать откровенной лжи в плане изменений в этапы и сроки строительства, о которых без кредитных средств можно говорить только в сослагательном наклонении: если будет кредит, то можно говорить о каких-то изменениях. Т.е. фактически строить не на что, новых участников долевого строительства не предвидится, и при отсутствии кредита возможен долгострой. Вот это и нужно будет выяснить на этой встрече, инициатором которой являлся не застройщик, а значит эта встреча для него не очень желательна, т.к. к ней он возможно будет не готов. Вот такие дела...

P.S. Не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Просите возбудить уголовное дело и наложить меры пресечения. Иначе плохо будет.

Здравствуйте, Максим!
Вопрос Ваш скорее морально-психологического плана, нежели правового…
Однако, понимая и разделяя опасения дольщиков, я полностью согласна с тем, что от грамотно проведённой встречи будет зависеть перспектива судебного разбирательства, которое (не дай, конечно, Бог!) может в будущем ожидать стороны ДДУ.
Вполне возможно, что застройщик сейчас действительно ожидает открытия кредитной линии, чтобы продолжить работы.

Посоветуйте, как именно провести такую встречу с пользой? Что попросить у застройщика? Можем ли мы требовать конкретный план с этапами и сроками? В чем нам могут попытаться повесить лапшу на уши?

Я очень настоятельно рекомендую весь ход встречи вести аудиозапись. Предупредив, конечно, об этом застройщика.
Первое, что необходимо спросить, это — в каком банке застройщик собирается кредитоваться. Почему этот вопрос существенный… Потому что сейчас идёт массовая волна по отзыву лицензий у некоторых банков. И если застройщик будет брать кредит в непонятно каком банке, это должно насторожить.
Вот перечень банков, которые заключают соглашения о сотрудничестве с застройщиками и с которыми можно безопасно работать: Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ-24. остальные могут вызывать сомнения либо опасения.

Второе, на что следует инициативной группе сделать акцент, — это план по реализации застройщиком работ по утверждённому графику. Ведь график сдачи объекта является неотъемлемой частью договора долевого участия. И если план работ по каким-то причинам изменился, то соответствующие изменения должны быть внесены в Приложение к ДДУ. То есть, нужно заключать Дополнительные соглашения к ДДУ о внесении изменений в приложение… Это вообще-то должен сам застройщик предложить. Но можете и Вы потребовать.

Третье, о чём следует спросить у застройщика, — это реальные действия по преодолению кризиса компании, которые она уже предприняла и которые ещё только планирует предпринять (кроме кредитования, конечно).

… Если ещё что-то в голову придёт — допишу.
А пока — удачи!

Конкретный план с этапами и сроками ни к чему не обязывает. Уголовной ответственности нет. Ответ на вопрос о перспективах и конкретных действиях компании для того, что бы закончить объект, простая отговорка. Ваше паническое настроение оправдано. Не ждите пока будет, как с Полонским.

Необходимо написать письменное требование с просьбой разъяснения данной ситуации, поставить вопросы: в каком банке застройщик собирается получить кредит, какую  сумму планирует получить, в какой банк им уже подана заявка на получения кредита, а так же обязуется ли застройщик вернуть потраченные(вложенные) денежные средства.В требование указать просьбу дачи письменного ответа. Данное подписать все с указанием Ф.И.О. адреса проживания и конт.тел. 

Застройщику кредита не видать. Не то время.

Здравствуйте, Максим!
По всему видно, что у Вашего застройщика имеются признаки банкротства. Потребуйте бухгалтерский баланс застройщика и его дочерней фирмы, проверьте активы и пассивы. Только проанализировав эти документы можно сделать выводы о его платежеспособности и кредитоспособности.
Кроме этого, проверьте, какое имущество есть у предприятия (земельный участок под строительство дома, строительная техника, оборудование и т.д.). Постарайтесь, чтобы это все не ушло в другие фирмы и к новым собственникам, так как в случае судебных исков или в возможном случае банкротства суды могут наложить обеспечительные меры в виде ареста на имущество должника.
Проверьте, зарегистрированы ли в УФРС Ваши договоры долевого участия в строительстве, зарегистрирован ли земельный участок под строящимся многоквартирным домом с обременениями (договоры долевого участия в строительстве). 
Кроме этого, категорически не советую сейчас вносить изменения в договоры долевого участия в строительстве, в части сроков, и иных условий, ухудшающих положение дольщиков, так как в этом случае отодвигая время сдачи дома в эксплуатацию и передачи дольщику квартиры, Вы освобождаете его от ответственности в виде процентов за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Также советую, если застройщик допустит просрочки в сдаче дома в эксплуатацию и передаче дольщику квартиры, обратиться в суд с иском о взыскании процентов (за определенный период) и такие иски можно подавать несколько раз (за разные периоды), так как если подадите такой иск по истечении нескольких лет, суд, во-первых уменьшит неустойку по статье 333 ГК РФ, а во-вторых, если обратитесь в арбитражный суд уже в рамках банкротного дела, то проценты будут начисляться с даты подачи заявления в суд заявления о признании застройщика банкротом.
Вы  должны потребовать на собрании от застройщика все документы застройщика по строительству объекта:
разрешение на строительство, проектную декларацию, бухгалтерский баланс за последние годы, свидетельство о праве собственности на земельный участок, иное недвижимое имущество, проект строительства. Потребуйте снять копии всех этих документов и передать дольщикам.
После того, как разберетесь с документацией застройщика, только после этого, принимайте какое-либо решение на собрании, которое можно будет собрать повторно.
Кроме этого, информируйте о создавшейся ситуации и просите содействия в решение проблемы застройщиков администрацию области, города, управление по долевому строительству, Роспотребнадзора.
Пишите заявления в прокуратуру, в управление по долевому строительству с просьбой провести внеплановые проверки, обязать застройщика выполнять свои договорные обязательства. 


С уважением, Татьяна Анатольевна

Не нужно никуда ходить, начните переписку. Хоть от инициативной группы. Собирайте дело. План Вам указал Коллега БАХ.

«Правильная« встреча, «неправильная» встреча, всё едино. «А вы, друзья, как ни садитесь, всё в музыканты не годитесь«. Кредита не будет, а квартиры ~ Инша алла! Всё будет ухудшаться.