как переоформить на меня квартиру? купля-продажа или дарение? - вопрос №1991924

Здравствуйте!
Финансовые затраты приблизительно одинаковы. Срок регистрации в МФЦ, то же одинаков.
Теперь перейдем к -/+ самих сделок.
И дарение и купля-продажа не предполагает возможности обратного возврата.
Дарение, может быть отменено дарителем по ст.578 ГК РФ, в случае, если одаряемый умышлено причинит вред здоровью дарителя или смерть. Так же в договоре дарения может быть условие отмены дарения если даритель переживет одаряемого.
В купле-продаже таких оснований нет. Но за то, если купля-продажа будет фиктивная, без фактической передачи денег, то как сделка может быть оспорена по своей притворности, так как была заключена с целью прикрыть другую сделку, — дарение.
Кроме того, на счет налога, если при купле-продаже продавец владел квартирой менее 3-х лет, и цена договора будет более 1 000 000 рублей, то придется платить налог 13% НДФЛ, с суммы превышающей налоговый вычет, т.е. 1 000 000 рублей. Занижение цены не поможет, т.к. в этом случае налог будет исчисляться с кадастровой стоимости.
Тогда как при дарении, проблем с налогами не будет, т.к. сделка заключается между близкими родственниками.
Так же следует заметить, что дарение выгодно и в том случае если одаряемый в браке. В этом случае даренная квартиры будет принадлежать только тому из супругов который её приобрел (ст.36 СК РФ). И не будет делиться при разводе/разделе.
Решать конечно же Вам, но рекомендовал бы дарение.
Надеюсь ответ помог Вам! Всех благ!

Любую сделку можно оспорить при наличии оснований, так что без разницы — дарение или купля-продажа.
Лучше оформляйте через дарение, т.к. при дарении между близкими родственниками не платится налог.

1. Лучше оформить через дарение, т.к. при отсутствии факта передачи денег сделку фиктивной «купли-продажи» можно будет признать недействительной по причине ее притворности (прикрытия сделки дарения — ст.170 ГК РФ).

Как Вам уже сказали, при дарении между близкими родственниками налог не платится (п.18.1 ст.217 НК РФ). Однако если Вы будете продавать квартиру в течение 3 лет, то придется платить налог с разницы между выручкой от продажи и налоговым вычетом в 1 млн.руб.

2. При переходе к Вам права собственности вследствие купли-продажи и последующей продаже квартиры в качестве налогового вычета можно использовать фактически понесенные затраты по покупке квартиры (подтверждаемые распиской продавца или продавцов) — п.2 ст.220, ст.217.1 НК РФ. В этом случае при последующей продаже квартиры налог (уплачиваемый с разницы между выручкой и налоговым вычетом) будет меньше, но срок при этом уже не 3 года, а 5 лет, если Законом субъекта Федерации не предусмотрен иной более короткий срок.

P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора. Если нет, то обратитесь ко мне в чат, я Вам помогу.

Добрый день, Сергей! Если есть основания, то оспорить можно любую сделку. Другой вопрос, что нужно предусмотреть все нюансы, чтобы не было оснований в будущем. 

Договор купли-продажи выгодней всего совершать между чужими людьми, а договор дарения лучше использовать между ближайшими родственниками или членами одной семьи. Если чужой человек предлагает дарение, надо помнить, что такой дар облагается налогом в 13% на полученный доход. Расчет будет происходить по рыночным ценам региона. А это могут быть очень большие, неподъемные суммы для семейного бюджета. В этом случае лучше и выгодней оформить сделку купли-продажи и получить налоговый вычет, а не идти на поводу у продавца, который хочет уйти от налогов.

Я бы рекомендовал Вам заключать договор дарения, а не ДКП, т.к. деньги вы не передали, поэтому и не стоит рисковать. Ведь, если деньги не передали, то можно признать сделку незаключенной.

Здравствуйте Сергей.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права. 
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. 

Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. 
Есть в дарении и другие положительные моменты.
Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты.

sebedom.ru/blogs/oformlenie/oformlenie_1612.html

Конечно же лучше договор дарения

Здравствуйте Сергей! В случае, если между Вами и сестрой будет оформляться дарение, то на основании абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)". В этом случае необходимо будет оплатить только за государственную регистрацию перехода права собственности 2000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Основания, по которым даритель может отменить договор дарения, предусмотрены ст. 578 ГК РФ. Такими основаниями являются, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя,  членов семьи  или близких родственников дарителя, или причинил дарителю телесные повреждения. Кроме этого даритель в судебном порядке вправе потребовать отмены договора дарения в случае, если "обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты". Также даритель может обратиться в суд с иском о признании договора дарения недействительным по одному из оснований, предусмотренных ст.ст. 168 — 179 ГК РФ (например, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы и т.д.). Как показывает практика, оспорить договор дарения практически невозможно без представления достоверных доказательств. В случае, если Вы будете оформлять договор купли-продажи, то, как и в случае с дарением, придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей за государственную регистрацию перехода права собственности. При оформлении купли-продажи оспорить сделку по основаниям, предусмотренным для оспаривания договора дарения, законом не предусмотрено. Однако сделку по купле-продаже можно оспорить по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (при существенном нарушении условий договора и т.д.). Оспорить сделку купли-продажи на практике также очень сложно, особенно, если сделка оформлялась с соблюдением требований законодательства, если надлежащее оформлена передача денежных средств распиской и т.д… Также еще плюс оформления сделки посредством договора купли-продажи, это возможность получения налогового вычета в размере 13 %  от суммы покупки. Однако, в любом случае, при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 5 лет (изменения с 2016 года), придется оплачивать налог в размере 13 %. При этом, если сделка была оформлена куплей-продажи, то налог придется оплачивать с разницы между ценой, по которой покупали, и ценой продажи. Также необходимо отметить, что, если Вы женаты, то оформление сделки путем дарения избежит в дальнейшем раздела недвижимости между супругами, т.к. имущество, полученное путем дарения, будет являться Вашей единоличной собственность, тогда как недвижимость, оформленная путем купли-продажи может быть признана совместно нажитым имуществом супругов, если Вы не докажите, что покупка была осуществлена на Ваши личные средства. По срокам оформления государственной регистрации перехода права собственности что при оформлении дарением, что при оформлении договором купли-продажи, одинаково. 
   На мой взгляд, лучше оформить сделку дарением. Однако, в любом случае, решать Вам.

Переоформить свою долю на брата сестра  может путем заключения договора купли-продажи. Отметим, что, если квартира находится в собственности менее трех лет,  придется уплатить имущественный налог при продаже своей доли.Также  можно передать долю, оформив договор дарения. Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ брат является близким родственником, в связи с этим в соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения.
PS Сестра согласна выселиться, отказаться от квартиры? Из вашего сообщения «квартира оформлена на сестру», следует что собственником является сестра. 

Если квартира оформлена на сестру, то родители не могут переоформить квартиру.
Статья 60 Семейного кодекса РФ не позволяет родителям претендовать на имущество своих детей.
Нужно с сестрой договариваться о дарении.
Тогда не будете платить налог, и будут минимальные затраты на переоформление квартиры в Вашу собственность.

Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается (220 ст. Налогового Кодекса РФ). Частый вопрос, который возникает в связи с этим — а надо ли подавать налоговую декларацию, если продаваемая квартира была в собственности более 3 лет? В данном случае ответ нужно искать в ст.217 п.17.1 того же Налогового кодекса:
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)(...)
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Раз доход не подлежит налогообложению, то и подавать декларацию при продаже квартиры (в собственности более 3 лет) не нужно.
Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается (220 ст. Налогового Кодекса РФ). Частый вопрос, который возникает в связи с этим — а надо ли подавать налоговую декларацию, если продаваемая квартира была в собственности более 3 лет? В данном случае ответ нужно искать в ст.217 п.17.1 того же Налогового кодекса:

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)(...)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Раз доход не подлежит налогообложению, то и подавать декларацию при продаже квартиры (в собственности более 3 лет) не нужно.
Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается (220 ст. Налогового Кодекса РФ). Частый вопрос, который возникает в связи с этим — а надо ли подавать налоговую декларацию, если продаваемая квартира была в собственности более 3 лет? В данном случае ответ нужно искать в ст.217 п.17.1 того же Налогового кодекса:

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)(...)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Раз доход не подлежит налогообложению, то и подавать декларацию при продаже квартиры (в собственности более 3 лет) не нужно.

А если квартира в собственности менее трех лет?

В таком случае продавец должен заплатить налог на доход физического лица в размере 13%. Однако 220 статья Налогового кодекса РФ предусматривает налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. До 1 миллиона рублей налог не оплачивается

Не забудте оценить ответ! С уважением Ваш Юрист!
  

Сергей, здравствуйте! Одного желания  родителей для переоформления недостаточно, нужно, чтобы инициатива исходила от сестры. Очень важен момент, каким образом квартира  оказалась в собственности сестры, есть ли у нее семья. Если она к ней перешла в процессе приватизации, то  тогда сделку будет заключить проще. Но возможно сестра в  браке и родители купили на ее имя квартиру в период брака, а теперь настаивают на переоформлении. Ситуации могут быть  разными. В последнем случае  сестре будет необходимо получить нотариальное согласие мужа на сделку. Оформлять выгоднее дарение, так как не надо будет платить налоги, да и Вам лучше. Это будет чисто Вашим имуществом. И если Вы в  браке, то в случае его расторжения,  квартира  не будет делиться.  Со всех  сторон дарение выгоднее.

Здравствуйте! Конечно, дарение. Дарение между близкими родственниками, в т.ч. между сестрой и братом, не облагается подоходным налогом. В случае купли-продажи сестре (продавцу) придется уплатить подоходный налог в размере 13 % от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи, (если право собственности на квартиру возникло у нее до 01.01.2016) либо от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (если право собственности возникло после 01.01.2016 и цена квартиры, указанная в договоре, составляет ниже 70 % ее кадастровой стоимости).
При чем уклониться от уплаты подоходного налога не удастся, поскольку информация о сделке купли-продажи поступит в соответствующую налоговую инспекции после государственной регистрации Росреестром перехода права собственности). При этом налог уплачивается независимо от факта оплаты стоимости квартиры по договору.Договор дарения квартиры заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. После дарения квартиры Вы станете ее полноправным собственником и отобрать ее у Вас уже никто не сможет, пока Вы сами ей не распорядитесь по сделке. Договором дарения также может быть предусмотрено сохранение права пользования квартирой за всеми прописанными в ней лицами (родителями, сестрой и т.д.).Готов составить Вам договор дарения, а также детально проконсультировать по порядку совершения с квартирой регистрационных действий. Квалификацию, опыт и оперативность гарантирую.