Узаконивание самовольной постройки - вопрос №358900

Иван Степанович, старая редакция ч.3 ст.222 ГК РФ  к вашей ситуации не применима.

Вот ее текст:

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Как видите, в данном случае говорится о лице, осуществившем постройку на непринадлежащем ему участке. Ваш сособственник же обладает теми же правами на пользование зем.участка, что и вы (независимо от фактически сложившихся границ, до тех пор пока земля не будет разделена официально на два участка).

Поэтому он возвел самовольную постройку на ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ему участке.

Следовательно, применению подлежит абз.2 ч.3 ст.222 ГК РФ, который говорит о праве лица, который построил самов.постройку на принадлежащему ему зем.участке, и содержание которой для вашей ситуации, в 2006 г. (год последней редакции) не изменилось.

Вот ее текст:

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из этой статьи вытекает важный для вас вывод о том, что не только ваш сособственник, но и вы вправе подавать иск (вы – соответственно встречный иск) о признании за вами права собственности в самовольной постройке пропорционально доле на земельный участок, который находится в вашем совместном пользовании.

Суд, соответственно, признав право собственности на самовольную постройку должен определить ваши доли в самовольной постройке пропорционально долям в земельном участке.

Из последнего предложения вытекает Ваша обязанность компенсировать строителю его расходы.

О том, как суды толкуют и применяют ст.222 ГК РФ можете прочитать в  Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Привожу касающиеся вашей ситуации п.25 и 26.

25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Обратите внимание на то обстоятельство, что если лицо, создавшее самовольную постройку,  не принимало меры к получению разрешения на строительство, то возможность легализации такого объекта отсутствует (п.26).

Возможно, в вашем процессе сособственник попытается применить ч. 3 ст.245 ГК РФ

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Парировать этот довод вы должны указанием на то, что ч.3 может быть применена лишь в случае когда неотделимые улучшения произведены С СОБЛЮДЕНИЕМ УСТАНОВЛЕННОГО ПОРЯДКА. В вашем случае, сособственник не только нарушил градостроительные нормы и строил без разрешения, но и не получил вашего письменного согласия.

Необходимость такого толкования ч.3 ст.245 вытекает из п.15  Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 (ред. от 30.11.1990)

«О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»

15. По иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Несмотря на возраст этого документа он применяется судами в части непротиворечащей действующему законодательству.

Об этом свидетельствует нижеуказанная цитата из решения одного из судов:

«Таким образом, участник долевой собственности на недвижимое имущество вправе за свой счет произвести неотделимые улучшения этого имущества при наличии определенных условий, а именно: получение необходимого разрешения на изменение объекта недвижимости и получение согласия всех остальных участников долевой собственности, поскольку это связано с осуществлением правомочий в отношении общего имущества.»

Как видите, оба условия в вашем случае не соблюдены, следовательно, претендовать на увеличение своей доли сособственник не имеет права.