Ув. эксперты, присмотрела квартиру, цена чуть ниже рынка, продают через агенство. Квартира в ипотеке с применение материнского капитала, т.е. есть детские доли (ещё не обозначены). Как купить такую - вопрос №5831507

Вера, добрый день. Ситуация, при которой в ипотечной квартире использован материнский капитал, но доли детям не выделены, является одной из самых сложных и рискованных на рынке недвижимости. Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей.Банки-залогодержатели обычно не дают согласия на выделение долей несовершеннолетним до полного погашения ипотеки. В то же время закон запрещает продажу такой квартиры без выделения долей детям.Риски для покупателя: Признание сделки недействительной (ничтожной) по иску прокуратуры или органов опеки и попечительства в связи с нарушением прав детей.Требование о выделении долей детям в уже купленной вами квартире.Единственный законный путь — это приведение объекта в юридически чистое состояние ДО заключения основного договора купли-продажи.1. Проверка использования МСК и остатка долга.Потребуйте от продавца справку из Социального фонда России об остатке средств МСК. Если сумма израсходована, а квартира куплена в браке/ипотеку — МСК точно там.Получите справку из банка о точном размере задолженности.2. Погашение ипотеки (снятие обременения)Поскольку вы покупаете за наличные, ваши средства пойдут на закрытие долга продавца.Оптимальный механизм: Заключение предварительного договора купли-продажи с задатком в размере суммы долга перед банком.Деньги перечисляются напрямую на ссудный счет продавца в банке-залогодержателе.3. Снятие залога в РосреестреПосле погашения долга банк подает документы на снятие обременения (от 3 до 14 дней). Квартира становится свободной от залога, но обязательство по МСК остается.4. Выделение долей детям (Нотариальное соглашение)Продавец обязан составить соглашение об определении долей и зарегистрировать его в Росреестре. Без этого шага последующая продажа незаконна.Срок: от 5 до 10 рабочих дней.5. После того как дети стали собственниками долей, на продажу квартиры нужно получить приказ ООП. Опека даст разрешение только при условии одновременной покупки детям долей в другом жилье (не хуже по метрам и стоимости) или зачисления денег от продажи долей на спецсчета детей.Срок: до 15 рабочих дней.6. Заключение основного ДКП и регистрацияТолько после получения разрешения опеки заключается основной ДКП. Сделка с долями детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ-218).ПРОВЕРОЧНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ1. Выписка из ЕГРН: Проверка текущих собственников и наличия залога.2. Справка из СФР: Подтверждение факта использования МСК.3. Нотариальное обязательство: Запросите копию обязательства, которое продавец давал банку/СФР при получении кредита (о выделе долей).4. Проверка продавца: Наличие процедур банкротства, исполнительных производств (сайт ФССП), данных в реестре террористов/экстремистов.5. Справки из ПНД/НД: Чтобы исключить оспаривание сделки по причине недееспособности.Минимизация рисков: Использование банковской ячейки или счета эскроу: Разделите сумму на две части. Первая — на погашение ипотеки, вторая (основная) — выплачивается продавцу только после регистрации перехода права собственности на ваше имя и получения разрешения опеки.Титульное страхование: Оформите страховку от потери права собственности. Страховые компании тщательно проверяют такие объекты. Если страховая отказывает в полисе — сделку проводить нельзя.Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ): Включите в ПДКП и ДКП пункты о том, что продавец гарантирует выполнение всех обязательств перед СФР и опекой, а в случае признания сделки недействительной — обязуется вернуть деньги и выплатить штраф.

Здравствуйте, Вера! Слишком много рисков:

1) И ипотека не погашена, которую нужно погасить (за чей счет?!).
2) И по мат.капиталу согласно статье 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» нужно выделить доли детям прежде чем продавать.
3) А чтобы продавать доли детей, нужно согласие опеки (ст.37 ГК РФ), которого судя по всему пока нет.

Короче целый букет, который скорее всего захотят решить за Ваш счет, чтобы снять обременение. От такой сделки лучше отказаться. Слишком много рисков.

Сценарий скорее всего будет такой, что она захотят закрыть ипотеку Вашими деньгами по предварительному ДКП, до выдела долей детям, до получения разрешения опеки на продажу. Можно надолго засесть в такой квартире. Вернее заморозить деньги. А когда выходить на сделку при стольких неизвестных, не понятно.

Здравствуйте! Квартира стоит дешевле, потому что вы покупаете себе головную боль и риск.​В этой квартире «спрятаны» доли детей (из-за маткапитала). Пока ипотека не погашена, эти доли выделить нельзя. А пока доли не выделены — квартиру продавать нельзя.​У продавцов нет денег закрыть ипотеку. Они хотят взять ваши деньги, погасить ими свой долг банку, и только потом продавать вам квартиру.​Как будет проходить сделка:​Вы даете им деньги в долг. Вы отдаете продавцам сумму, равную их долгу банку (под расписку или предварительный договор).​Они гасят ипотеку. Банк снимает залог. Квартира становится «чистой» от кредита.​Они делят квартиру на всех. Продавцы идут к нотариусу и выделяют доли детям (это обязательное условие маткапитала ФЗ 256). Теперь собственники — и родители, и дети.​ Продавцы идут в органы Опеки и говорят: «Мы хотим продать квартиру детей».​Опека разрешит это, только если детям сразу купят другое жилье (не хуже этого). Если продавцы хотят просто забрать деньги и уехать в никуда — Опека сделку запретит.​Если Опека дала добро, вы идете к нотариусу и наконец-то покупаете квартиру.​Где вас могут «кинуть»: Вы дали им миллион (условно) на погашение ипотеки. Они кредит закрыли. А потом Опека не разрешила продажу (потому что выбранная ими новая квартира плохая, или они передумали покупать).Итог: Вы без денег (они ушли банку), без квартиры, а продавцы разводят руками: «Денег вернуть не можем, они в банке, ждите, пока заработаем». Судиться можно годами.​Прежде чем соглашаться, спросите их в лоб:​Сколько именно вы должны банку? (Если долг маленький — не страшно. Если долг — почти полная цена квартиры, это очень опасно).​Какую квартиру вы покупаете детям взамен? (Если они говорят «мы просто продаем, а покупать не будем» или «положим деньги на счета» — Опека в 90% случаев откажет. Сделки не будет).​Готовы ли вы оформлять всё через нотариуса? (Если они начнут юлить и предлагать «серые» схемы без выделения долей — бегите).​Таким образом, покупайте, только если их долг банку небольшой, и у них уже подобрана другая квартира для детей. Иначе вы рискуете стать их «спонсором» поневоле

Здравствуйте. Покупка квартиры с материнским капиталом требует особой внимательности. Поскольку при его использовании возникает обязанность выделить доли детям, но в данной ситуации они ещё не оформлены, продавец не вправе продавать объект без соблюдения этой нормы. Вам необходимо убедиться, что перед сделкой продавец оформит доли детям (например, в судебном порядке или нотариально) и затем проведёт процедуру их последующего отчуждения с согласия органов опеки. Только после этого квартира может быть продана. Иначе сделка будет оспоримой. Действия — (1) проверить выписку из ЕГРН — если детских долей нет, запросить у продавца документы об обязательстве их выделить; (2) убедиться, что орган опеки дал согласие на продажу с условием предоставления детям другого жилья (документально); (3) проконтролировать снятие обременения банка или согласие банка на сделку; (4) подписывать договор купли-продажи только после этих этапов. Основной риск — признание сделки недействительной в будущем по иску прокуратуры или органов опеки. Рекомендуется сопровождение опытного юриста на всех этапах.