Доброго дня. Вам необходимо для начала выделить доли детям и супругам в квартире, при этом возраст детей значения не имеет, так как квартира покупалась за счет средств мат капитала, это обязательство необходимо исполнить. Для того что бы выделить доли в квартире необходимо обратиться к нотариусу, так как все сделки с недвижимостью связанные с долями оформляются только у нотариуса. Нотариус составит договора на доли и отправит их в росреестр, ну или вы сами отнесете через мфц. А после этого уже сможете делить эту квартиру. Разрешение на продажу доли ребенка в квартире оформляется через органы опеки, писать заявление должны обязательно оба биологических родителя и (или) усыновители (законные представители) ребенка. в Течении месяца органы опеки дают разрешение на продажу (обмен) долей принадлежащих детям. Кстати деньги с продажи детских долей падают на счет детей. В общем весь процесс занимает около двух месяцев. В случае если этого не сделать и продать квартиру как есть, сделка будет считаться не действительной и через год, два и десят лет, органы опеки ее могут оспорить через суд, а так же дети которых лишили законного права на их долю. По этому данная процедура просто необходима.