Существуют ли требования по инсоляции для апартаментов (апартамент-отелей)? - вопрос №700873

В научной юридической периодике и монографических исследованиях проблематика правового статуса апартаментов не получила широкого освещения. Тем не менее ввиду разрастающегося строительства недвижимости, именуемой таким образом, четкое отнесение данного понятия к категории «жилое» или «нежилое» помещение представляется крайне значимым.

Статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок признания помещения жилым. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также, что важно, — отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

К жилым помещениям ЖК РФ относит квартиру, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комнату. И только на эти объекты распространяется действие жилищных прав. Основным функциональным назначением жилого помещения является проживание в нем. На обеспечение реализации данной функции направлена и вся «концепция» многоквартирного дома. Действует Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. «Об утверждении «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Помещение, отнесенное к жилому, размещается согласно нормам о зонировании территорий в рамках жилой зоны. Свод правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» регламентирует, что в жилых зонах размещаются жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные; усадебные с приквартирными и приусадебными участками); отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания; гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовые объекты. В жилой зоне допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка, как правило, не более 0,5 га, а также мини-производства, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду (включая шум, вибрацию, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия), за пределами установленных границ участков этих объектов. Причем размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, должен быть не менее 25 м.

В соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства и со Сводом правил «СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденным Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778 <7>, к жилому помещению предъявляются многочисленные требования в сфере конструкций, инженерных коммуникаций, содержатся отсылочные нормы к другим нормативно-правовым актам, в свою очередь регламентирующим санитарно-гигиенические требования к жилому помещению. Так, например, инженерные сети проектируются в соответствии с требованиями «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820 .

Инженерные системы, оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Главным санитарным врачом РФ 10.06.2010 утверждены СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы».

Данные Правила устанавливают санитарные требования, которые следует соблюдать при проектировании, строительстве, а также содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания. В требованиях отдельно указано на то, что они не распространяются на гостиницы, общежития, специализированные дома для инвалидов, детские приюты, вахтовые поселки.

В жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Такого строгого ограничения для зданий, где размещаются апартаменты, не существует.
Жилые комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение и обеспечиваться инсоляцией согласно действующим санитарным нормам. Требования к инсоляции установлены в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 г.

Деятельность инсоляции в весенне-осенний период года в жилых помещениях (не менее чем в одной комнате квартир с 1 — 3 комнатами и не менее чем в двух комнатах квартир с 4 — 5 комнатами) должна быть, к примеру, в центральной зоне (широты от 48 до 58 градусов) — не менее 2,5 часа в день в период с 22 марта по 22 сентября.

Освещенность, планировка, воздухообмен в помещении — это, на первый взгляд, не столь значимые, но весьма важные при длительном использовании категории для помещения, если оно используется для проживания.
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» требует: в п. 3.8 «В квартирах не допускается:

• расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;
• крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат», а в п. 3.9: «Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла».

Концентрация химических веществ в воздухе жилых помещений при сдаче их в эксплуатацию не должна превышать среднесуточных предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ, установленных для атмосферного воздуха поселений, а при отсутствии среднесуточных ПДК не превышать максимальные разовые ПДК. Величины допустимых концентраций загрязняющих веществ приведены в Гигиенических нормативах «ГН 2.1.6.5746-96, 2.1.6.5656-96, 2.1.6.572-96, 2.1.6.571-96. 2.1.6. Атмосферный воздух и воздух закрытых помещений, санитарная охрана воздуха. Ориентировочные безопасные уровни воздействия (ОБУВ) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест» (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.1996 N 47).

Все вышеуказанные и многие другие требования предусмотрены именно для жилых помещений, что позволяет обеспечить более или менее надежную защиту от вредных факторов людей, проживающих в данном помещении.

Нормативно-правовые акты, регулирующие предоставление гостиничных и туристских услуг, регламентируют статус апартаментов как категории номера. Согласно Приказу Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», апартамент — это номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком. Отметим, что в рамках данного документа «апартамент» отнесен к «высшей категории» наряду с такими номерами, как «сюит», «люкс», «джуниор сюит», «студия».

Согласно Постановлению Госстандарта РФ от 26.09.2001 N 82 «О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс Ш.0001.03УГ00», «апартамент» — это номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.

В соответствии с п. 3.4 данного Постановления, при сертификации номеров средства размещения устанавливается их соответствие следующим категориям: высшая («сюит», «апартамент», «студия», «кинг-сайз» и «люкс»), первая, вторая, третья.
Согласно п. 2.7 ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования» (утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 518-ст), апартамент — это номер, состоящий из нескольких жилых комнат, включающий в себя спальные места и отдельное помещение с кухонным уголком, предназначенное для приготовления пищи и отдыха. К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), имеющие кухонное оборудование.

В Москве действует Постановление Правительства Москвы от 04.08.1998 N 600 «Об утверждении Московских городских строительных норм «Гостиницы» (МГСН 4.16 — 98)», согласно которому регламентируются градостроительные нормы для гостиниц, к которым относятся и апартаменты как номера повышенной комфортности, согласно которому следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, а также не менее двух санитарных узлов. В составе апартаментов допускается предусматривать помещения для прислуги (жилую комнату, служебную комнату со шкафами, санузел). Допускается проектирование апартаментов в двух уровнях.

Анализ данных документов показывает, что апартаменты являются нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан.

В целом относительно возведения апартаментов действует норма «СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10), которая в п. 5.37 устанавливает, что проектирование гостиниц и других средств размещения, в том числе состав и площади помещений и их оборудование, в зависимости от категории номеров, следует осуществлять по специальным нормативным документам, утвержденным Правительством Российской Федерации или курирующим федеральным ведомством.

Визуально схожие объекты во многом отличаются. Для апартаментов, к примеру, не применяется установленный законом для жилых помещений максимально допустимый уровень шума. Нормы допустимых уровней звука в жилой застройке приведены в ГОСТ 12.1.003-83. Система стандартов безопасности труда. Шум. Общие требования безопасности (утв. Постановлением Госстандарта СССР от 06.06.1983 N 2473) (ред. от 01.12.1988).

В апартаментах невозможна регистрация по месту жительства, причем независимо от срока проживания в них. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (в редакции от 05.03.2015) регламентируется возможность только регистрации граждан в такого рода помещениях по месту пребывания, и то только в том случае, если у апартаментов есть статус гостиницы.
Резюмируя, отметим, что Жилищный кодекс РФ не называет апартаменты в качестве разновидности жилых помещений. Однако и четкого указания на то, что апартаменты нежилыми помещениями не являются, в законодательстве также нет.

Представляется, что, по аналогии с частью 3 статьи 17 Жилищного кодекса, в которой указано, что «не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств», целесообразно дополнить статью 16 Жилищного кодекса РФ формулировкой: «Апартаменты жилым помещением не являются». Четкое нормативное отнесение апартаментов к нежилым помещениям позволит избежать намеренного или невольного введения в заблуждение многих тысяч покупателей недвижимости в мегаполисах.