Хочу купить квартиру в новостройке у собственников. Дом сдан год назад. На руках у собственника зарегестрированный договор долевого участия и выписка - вопрос №2324638

из егрп. Продают мне ее на таких условиях: общая стоимость 2700тыс. В договоре купли-продажи собственник указывает только 2300тыс и пишет расписку на 400тыс на «неотделимые улучшения». Вопрос: Если договор купли продажи признают не действительным (к примеру не пройдет регистрацию) то разницу в 400тыс, к примеру, продавец скажет верну но после того как я прелоставлю все эти неотделимый условия, а их изначально нет так как это новостройка. Как поступить правильно в этом случае? И может быть какие то дополнительные моменты указать или в расписке на остаток или в основном договоре купли продажи?