Как "она" может продать свою часть квартиры в ипотеке? Не расписаны, ипотека оформлена на двоих. В договоре "он" заемщик, "она" созаемщик. Прописано что у них квартира поровну. - вопрос №2615707

Здравствуйте Михаил!

В законодательстве закреплено право залогодателя на отчуждение имущества, находящегося в залоге.

 В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Таким образом,  необходимо изучить договор. Если в договоре не написано, что залогодатель вправе отчуждать имущество без согласия залогодержателя, то для отчуждения  квартиры (доли ), находящейся в залоге прежде всего требуется письменное согласие залогодержателя (т.е. банка). Для этого необходимо обратиться в банк.

Однако, на практике, при продаже заложенного имущества, тем более, доли имущества, возникают трудности. Чаще всего банк дает свое согласие при условии, что деньгами от продажи недвижимости (доли) будет погашен кредит (часть кредита), т.е. есть вероятность, что продавец, к сожалению,  просто не получит за свою долю денег от продажи. Деньги просто будут направлены на погашение кредита. Также необходимо отметить, что продать долю в квартире, находящейся в залоге, очень сложно, т.к. в залоге находится объект целиком, выделить долю в квартире не реально.  И не каждый покупатель согласится на то, что, несмотря на то, что им будет оплачена покупка, квартира останется в залоге. Я сомневаюсь, что банк будет снимать обременение с доли и т.д. Конечно,  каждая ситуация индивидуальная, многое зависит от суммы задолженности, которую осталось  погасить, позиции кредитора  и многое другое… В любом случае, все эти вопросы необходимо решать прежде всего с банком.

Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ! Удачи!

С разрешения банка она может продать свою долю в квартире.

Это позволено законом: «Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя».

А созаёмщик остаётся со своей долей в ипотечной квартире.

Всё просто.

Добрый день!
Михаил, долю она продать не может, т.к. она не выделена, а также есть другие причины, а вот целиком-вполне выполнимо, но правда не совсем легально.
Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.
Некоторые банки относятся к такой инициативе заемщика крайне негативно – ведь в случае продажи ипотечной квартиры и досрочного погашения кредита банк потеряет весь свой запланированный доход от долгосрочных выплат.

Однако большая часть кредитно-финансовых учреждений вполне адекватно реагируют на желание заемщика продать залоговое жилье. Как правило, такие сделки используют те заемщики, которые хотят избавиться от старой квартиры, чтобы поменять ее на более комфортную.

В этом случае средствами, вырученными от продажи, гасится остаток долга по старому кредиту и тут же оформляется новая ипотека. И для банка, и для заемщика такая схема однозначно выгодна.

Существует 4 законных варианта:

1. Досрочное погашение: вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
2. Продажа кредитных обязательств: вы оформляете «перезайм» — процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
3. Продажа через банк: банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
4. Самостоятельная продажа: вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.

Выше я озвучил легальную схему продажи ипотечной собственности, но есть ведь и нелегальные, о которых умолчим....
P.S. Прошу отметить лучший ответ! Удачи!