перевести своё жилое помещение в нежилое (кв.с подселением) - вопрос №93232

Охраняя прежде всего жилищные права и «сопутствующие» им интересы граждан, ЖК РФ вводится целый ряд разноплановых условий перевода (причем необходимо их одновременное выполнение). Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
1) применительно к любым жилым помещениям:
а) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (т.е. переводимое помещение должно иметь отдельный (изолированный) вход — см., например, Определение ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 7241/08), или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
б) когда переводимое помещение является частью жилого помещения.
Традиционной иллюстрацией данного запрета является невозможность перевода жилых комнат в квартире (занятой одной семьей): «в данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то вся она должна использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан». Интерпретационные сложности, однако, возникают, когда речь идет о переводе отдельной комнаты (принадлежащей одной семье) в коммунальной квартире. В литературе обычно заявляется о недопустимости такого перевода
, что видится логичным и обоснованным. Вместе с тем формально данный подход, как это ни парадоксально, оказывается небезукоризненным, ибо комната трактуется законодателем в качестве самостоятельного вида жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ);
в) если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином (нанимателем по договору социального найма, членом семьи собственника
, легатарием в силу завещательного отказа, получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и пр.) в качестве места постоянного проживания.
Включению в данный круг членов семьи собственника не препятствуют правила п. 2 ст. 292 ГК РФ, поскольку «перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собственности на помещение к другому лицу»
По мнению некоторых ученых, «из смысла этой нормы следует, что также не допускается перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий»
Признавая практическую приемлемость обозначенного взгляда, все же представляется, что он не вытекает из действующего жилищного законодательства, установившего не только закрытый перечень оснований для отказа в переводе (ст. 24 ЖК РФ), но и специальные последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ);
г) в ситуации обременения права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц (залогодержателей, доверительных управляющих и т.п.)
Данное условие частично «пересекается» с предыдущим, поскольку, к примеру, право отказополучателя пользоваться жилым помещением (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ) выступает обременением права собственности.
Заметим, что безусловность (универсальность) последнего запрета вызывает некоторые возражения: в частности, вряд ли он оправдан при наличии согласия третьего лица (обладателя права, обременяющего право собственности на помещение) на перевод;
2) относительно квартир в многоквартирных домах: если не выполняется требование о структурном местоположении переводимого помещения, в соответствии с которым оно должно располагаться на первом этаже дома или хотя и выше первого этажа, но помещения, непосредственно расположенные под переводимой квартирой, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается:
а) когда оно не отвечает установленным (по смыслу ЖК РФ — для жилого помещения) требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие переводимого помещения установленным требованиям;
б) как и при переводе жилых помещений в нежилые, если право собственности на объект перевода обременено правами каких-либо ли