Главная arrow icon Вопросы arrow icon Юриспруденция arrow icon Недвижимость arrow icon Продажа иппотечной квартиры

Продажа иппотечной квартиры - вопрос №1347091

1500 p

Папа одолжил у меня деньги. В последствии оказалось, что он купил квартиру со знакомой в г.Балашиха с целью последующей перепродажи. К сожалению, в право собственности квартиры папа не вошёл. Знакомая – единственная хозяйка, плюс взяла на квартиру иппотеку. Так как квартира в иппотеке, возникают трудности с её продажей.

На данный момент есть люди, готовые купить квартиру, с условием того, что иппотека будет закрыта.

Я могу помочь закрыть иппотеку, но не хочу рисковать, отдавая деньги незнакомуму мне человеку без каких-либо документов, дающих безопасности моей позиции. Я так понимаю, что хозяйка так же боится полностью переписывать на меня квартиру, так как не знает меня и по какой-то причине не доверяет.

Из дополнительных проблем:

Я живу за границей на ПМЖ. Есть только Российский загран пасспорт выданный местным Российским консульством (внутреннего пасспорта — нет). Могу быть в Россие в любое необходимое время.

Отец проживает тоже за границей и на данный момент у него нет возможности приехать в Россию.

Как можно решить данную проблему?



Дополнение автора от 26.01.15 06:40:19
Я рассматриваю вариант приезда в Россию, закрытия иппотеки и получения какого-либо права на недвижамость (вместо банка), до тех пор пока реальный покупатель не выкупит меня. Возможно ли это? Если да — то как?
Я не оассматриваю варианты одалживания денег — это небезопасно. 

Дополнение автора от 26.01.15 07:08:30
Как долго занимает прцедура регистрация права собственности?
AnatoliЗолотой
26.01.15
Юриспруденция / Недвижимость
14 ответов

Лучший ответ по мнению автора

Сейчас на сайте

Buh

 Buh
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца
Просто заключите договор купли-продажи доли в квартире. Полученные деньги обяжите договором продавца передать банку. Деньги передавайте только после регистрации сделки в УФРС. Впоследствии при продаже квартиры в качестве продавцов будете фигурировать Вы и знакомая Вашего отца.

Альтернатива — выкупить квартиру полностью по аналогичной схеме (сначала регистрация права собственности, потом — передача денег), но это если денег хватит.

P.S. Не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.
26.01.15
Лучший ответ по мнению автора

Другие ответы
Проблема не из простых. Деньги можно передать под расписку, но не факт, что Вас не обманут в итоге. Договорных обязательств в отношении ипотечной квартиры заключить не возможно, поскольку на нее закладная у банка. Что касается проживания за границей- Вы вправе выдать доверенности как на покупку, так и на продажу любому лицу.
26.01.15
Сейчас на сайте

Buh

 Buh
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца

Сроки государственной регистрации зависят от того, будет ли нотариальное удостоверение сделки или нет. При нотариальном удостоверении сделки срок 3 дня. А если электронное заявление на регистрацию права подает нотариус, то вообще 1 день.

Приведу текст пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы не было «испорченного телефона»:

«Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления».

P.S. Не забудьте оценить ответ и выбрать лучший. Заранее спасибо. 
26.01.15
Здравствуйте, я думаю можно рассмотреть вариант предусмотренный статьей 313 Гражданского кодекса РФ:

1. Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

2. Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника. В этом случае к третьему лицу переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьями 382 — 387 настоящего Кодекса.

1. Это означает, что Вы вправе по договоренности с заемщиком, т.е. этой женщиной, заключить с нею соответствующее соглашение, по которому она возлагает на Вас обязанность погашать ипотеку вместо себя.

2. На основании данного соглашения, Вы в свою очередь вправе обратиться в банк и предложить банку  взять на себя исполнение обязательств должника по погашению его ипотечного кредита, банк не вправе отказать Вам в этом на основании вышеуказанной статьи Гражданского кодекса РФ.

 3. После погашения Вами ипотеки, Вам перейдут права кредитора согласно все той же статьи 313 Гражданского кодекса РФ, а следовательно Вы будете вправе предложить этой женщине либо возвратить уплаченные за нее деньги (что я думаю будет для нее проблематично), либо передать Вам в собственность право на недвижимое имущество в счет долга перед Вами как перед кредитором.

4. При такой последовательности действий в рамках статьи 313 Гражданского кодекса РФ, разрешатся такие вопросы как то:
—  погашение ипотечного займа;
— приобретение прав кредитора по отношению к данной женщине;
— пользуясь правами кредитора приобретение право на недвижимость — уже вместо банка.

В соответствии с частью 3 статьи 13  Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
 Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.




Удачи Вам!
26.01.15
Сейчас на сайте

Buh

 Buh
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца
При исполнении обязательства третьим лицом не возникает права собственности на долю в квартире. Возникает залог со всеми вытекающими. А также право требования от собственника квартиры. Вариант с куплей-продажей более надежный и более прозрачный.
26.01.15
Уважаемый Buh почитайте внимательно вопрос: «Я рассматриваю вариант приезда в Россию, закрытия ипотеки и получения какого-либо права на недвижимость».
Вариант предложенный мною т.е. статья 313 Гражданского кодекса РФ, как раз может являться выходом из сложившейся ситуации и первоначально целью построения правоотношений в рамках данной статьи является никак не право собственности на квартиру, а получение прав кредитора по отношению к заемщику и как следствие этого в дальнейшем после закрытия ипотеки за заемщика (как указано кстати в самом вопросе) будет являться средством  в т.ч. и по получению права собственности на недвижимость (что также указано в вопросе), из чего следует, что предложенный мною вариант соответствует постановке самих вопросов и дает по моему мнению на них ясный и полный ответ, по моему это очевидно.

А что касается предложенного Вами варианта с куплей продажи доли, то в вопросе четко указано следующее:
"… не хочу рисковать, отдавая деньги незнакомому мне человеку...";
"… хозяйка так же боится полностью переписывать на меня квартиру, так как не знает меня и по какой-то причине не доверяет...".

И как в такой  ситуации и при таких обстоятельствах, а также  отношений сторон (вернее полного их отсутствия), какой разговор можно вести о договоре купли — продаже хотя бы и доли.



При этом в рамках статьи 313 Гражданского кодекса РФ, обе стороны ни чем не рискуют, а в конечном итоге только выигрывают, с заемщика снимается обязательство перед банком, а у третьего лица, возникают основания для построения правоотношений с заемщиком в т.ч. и по передаче права собственности на недвижимость.
26.01.15
Сейчас на сайте

Buh

 Buh
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца
Это все конечно здорово, но где гарантия, что знакомая отца согласится на продажу квартиры после погашения ипотеки. Возьмет и будет выплачивать потихоньку, чтобы не доводить дело до суда. А если денег достаточно, можно квартиру в полную собственность оформить, а потом распоряжаться, как заблагорассудится.

Здесь же дело не в том, как максимально точно уложиться в рамки вопроса, а еще и предусмотреть различные неблагоприятные варианты развития событий.
26.01.15
Рейтинг: 11 576
Господа, чего мудрить?
Все забыли самое главное условие -согласие банка на продажу залогового имущества.
Для этого нужно обратиться в банк и получить такое согласие.
А затем, можно просто заключить у нотариуса договор купли-продажи с условием, что покупатель оплачивает стоимость квартиры двумя платежами.
1. Погашение ипотечной задолженности __ руб.
2. Выплата определённой суммы продавцу __руб. (если таковая причитается при расчёте).

Господа адвокаты, как Вам такой вариант???
26.01.15
Сейчас на сайте

Buh

 Buh
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца
Так в том-то и все дело, что при таком раскладе у автора вопроса недостаточно гарантий возврата собственных денег. По сути он отдает деньги для снятия обременения, а потом ждет у моря погоды. От того и мудреж.
26.01.15
Я уже указал следующее: 
Что Вы вправе по договоренности с заемщиком, т.е. этой женщиной, заключить с нею соответствующее соглашение, по которому она возлагает на Вас обязанность погашать ипотеку вместо себя.
Естественным будет конечно и возложение обязанности на заемщика в т.ч. и как вариант передача в собственность недвижимости.
Данное соглашение, а также договоренность с банком и погашение ипотеки за нее и есть та гарантия ее обязательств перед третьим лицом, от которой уже уйти в силу закона невозможно.
Что касается того, что сразу не возникает право собственности, то повторюсь право собственности сразу никогда и ни у кого не возникает, этому предшествует определенная договоренность сторон, по тем или иным вопросам, в данной ситуации с учетом сложностей возникающих у сторон, правоотношения в рамках статьи 313 Гражданского кодекса РФ и являются той договоренностью и гарантией, вследствие которой будет в дальнейшем осуществляться передача права собственности на недвижимость.

Тем более, как Вам уже указала коллега, что я считаю совершенно верным (за исключением того что такое разрешение банк даст),   без разрешения банка оформить договор купли — продажи невозможно, квартира в залоге и никакой банк ни при каких условиях не даст такого разрешения, это его гарантия в случае невыполнения обязательств заемщиком и  такой риск ему попросту не нужен.
26.01.15
Сейчас на сайте

Buh

 Buh
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца
А я бы не говорил о переходе права собственности как о каком-то второстепенном вопросе. Это ключевой вопрос, дающий большие гарантии кредитору, чем залог. Договор должен быть составлен таким образом, чтобы право собственности перешло к автору вопроса. Т.е. если обязательство будет исполнено третьим лицом, то такое исполнение влечет за собой переход права собственности после государственной регистрации такой сделки. Естественно, это не сразу, а после гос.регистрации.
26.01.15
Рейтинг: 21 935
Вариант –  деньги покупателя  идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. Пример: квартира - стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс… Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно...

Или продавец квартиры (он же заемщик) и покупатель в присутствии свидетелей и нотариуса подписывают договор по купли-продажи ипотечной недвижимости. Покупатель переводит на банковский счет заемщика сумму, зафиксированную в договоре. Заемщик из этой сумму погашает остатки своей задолженности банку. После этого ему передаются все документы на недвижимость, которые необходимо предъявить в регистрационную палату, для того, чтобы с квартиры сняли наложенное обременение. В результате государственная регистрация купли-продажи и снятие обременения с квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредитования  происходит одновременно.
26.01.15
Сейчас на сайте

Buh

 Buh
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца
Первое — доп.затраты на банковские ячейки, второе — по сути повтор того, что уже было предложено.
26.01.15

Андрей Владимирович Тищенко
Анатолий, вам надо полностью (вы -) купить квартиру. По другому она не согласится.
26.01.15

Buh
Сейчас на сайте
Рейтинг: 769 567
Эксперт месяца
Читать ответы

Игорь Анатольевич
Рейтинг: 87 726
2-й в Юриспруденции
Читать ответы

Агибалов Иван Иванович
Рейтинг: 45 271
3-й в Юриспруденции
Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Недвижимость
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store
  • карты visa
  • карты master card
  • карты maestro
  • карты МИР
Мы используем файлы cookie. Пользуясь сайтом, вы принимаете условия нашего соглашения. Принять Детальнее