Здравствуйте!!! в ходе рассмотрения дела о взыскании долга по договору займа истец ходатайствовал об аресте недвижимости в обеспечение иска. Суд... - вопрос №1500737

— вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом, разъяснении лицу, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение арестованное имущество, его обязанностей и предупреждении его об ответственности за растрату, отчуждение, сокрытие или незаконную передачу данного имущества.
Т.е. исходя из содержания акта об аресте видно, что ограничений  истцу в виде осуществления регистрационных действий не предусмотрено.

удовлетворил ходатайство и выдал исп. лист об аресте двух гаражей. В ходе ареста выяснилось, что ответчик (должник) не зарегистрировал свои права на эту недвижимость, однако приставы все равно наложили арест.

истец является продавцом этих гаражей должнику и в росреестре собственником пока числится он.

Здравствуйте Евгений Николаевич, думаю необходимо последовательно подойти к решению данного вопроса:
1. В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Это означает, что обязательная государственная регистрация права собственности была введена в 1998 году, права возникшие до 1998 года собственники данного имущества имеют право не регистрировать.

2. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ч.2. ст.2:
Положения Гражданского Кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданскогокодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи.
После 1 марта система регистрации не изменилась, так как является  областью формального права и регулируется  не Гражданским кодексом РФ, а Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который  сохранил и сохраняет свое действие и после 1 марта в неизменном виде.
Данными изменениями в новой редакции отменяется государственная регистрация договоров, дублирующая регистрацию перехода прав на недвижимость и действовавшая после принятия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но регистрация непосредственно перехода права собственности на недвижимое имущество и до принятия данной статьи и после ее внесения в Гражданский кодекс РФ носит обязательный характер, только после 1998 года регистрировались договоры купли – продажи недвижимости, а после 1 марта 2013 года переход права собственности по этим договорам в этом и отличие, носящее только формальный характер.

3. Из чего следует, что если договор между прежним собственником гаражей и должником был заключен до 1998 года, то должник уже является их собственником согласно заключенного договору, т.к. регистрация данных договоров до 1998 года не была обязательна.
Если договор был заключен после 1998 года, то государственная регистрация права собственности путем регистрации данного договора в Росреестре носила обязательный характер для признания данного права.

4. В данной ситуации, истцом как прежним собственником и должником, в случае если не был  зарегистрирован договор купли – продажи после 1998 года, либо  переход права собственности в органах Росреестра, то право собственности у должника на гаражи  не возникло до настоящего времени, ведь согласно законодательству  государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер и обязательна в случаях, установленных законом, в т.ч. и при сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ:
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

5. В соответствии с ч. 4 статьи 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве:
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
Между тем, согласно законодательству гаражи не принадлежат должнику на праве собственности, т.к. переход права собственности не был зарегистрирован в установленном законом порядке в органах Росреестра, но сама сделка имеет место быть.
Следовательно, либо истец (прежний собственник гаражей), либо судебный пристав – исполнитель  вправе обратиться к положениям статьи 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которой:
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно разъяснению  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Т.е. необходимо подать в суд соответствующее исковое заявление к должнику (покупателю), с требованием обязать его совершить государственную регистрацию перехода права собственности на гаражи на основании заключенного договора купли – продажи, что в дальнейшем даст право истцу и судебным приставам наложить арест на данное имущество в целях его реализации и погашении долговых обязательств ответчика.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:
1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;
2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Хотел бы также высказать свое мнение по поводу того, что вроде бы гаражи это собственность самого истца, ситуация не так проста как выглядит на первый взгляд, ведь сделка купли — продажи совершена, но не зарегистрирован переход права собственности по сделке и в случае если даже истец заявит, что эти гаражи его, то покупатель (должник) вправе будет оспорить данное требование основываясь на подписанном  истцом ранее договоре. При этом, гаражи еще никто не оценивал, возможно их стоимость превышает долг по исполнительному листу и решению суда, а следовательно при их реализации остаток  в любом случае выплачивается должнику, а следовательно не думаю, что он просто так это спустит с рук истцу в случае такого маневра). В общем истцу совсем не нужно влезать в потенциальные новые судебные разбирательства о праве собственности на эти гаражи, а необходимо решать вопрос в рамках уже существующего исполнительного производства, обязать должника зарегистрировать переход права собственности по заключенному им договору, наложить арест на это имущество и реализовать его в счет погашения долговых обязательств по исполнительному листу.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебномакте;


Это подтверждает, что в данной ситуации необходимо именно добиться того, чтобы в судебном порядке обязать должника зарегистрировать свое имущество, а в случае если он продолжит уклоняться от этого, это уже может сделать судебный пристав и у него для этого уже будут все законные основания, предусмотренные данной статьей.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!