Очень нужен совет специалиста. Договор дарения. Запутанная ситуация. - вопрос №926837

Здравствуйте! У меня такая проблема: Решил продать комнату в многокомнатной квартире (гостинка/блок на 30 семей). Нашлась женщина — потенциальный покупатель. Т.к. совладельцев много — собрать со всех согласие (необходимо для заключения договора купли-продажи) возможности нет. Исходя из этого решил «продать по договору дарения». Но женщина планировала осуществить покупку посредством банковской ипотеки. Т.к. под договор дарения ипотека не выдается, пришлось оформить1-м этапом (опять же договором дарения) 1/100 часть от комнаты (т.е. 1/100 доля от доли квартиры гостиничного типа), для того чтобы у нее была возможность в банке оформить ипотеку. 2-м этапом подписали договор о задатке (в котором она обязуется выкупить оставшие 99% площади коматы). 3-м этапом мы вместе сдали и получили готовые документы (т.е. она уже полноправный совладелец 1/100). 4-м этапом она подает документы на рассмотрение (на предмет выдачи ипотеки с целью расширения жилищных условий). Через неделю пришел из банка отказ. На просьбу вернуть («передарить» обратно 1/100 часть) эта женщина (уже бывший потенциальный покупатель) ответила: Я планирую еще раз подавать заявление на ипотеку, подождите месяц. Но в любом случае просто так обратно я вам ее не верну, т.к. понесла расходы (пошлина, агенство, задаток). Хотите получить обратно 1/100 от своей комнаты — компенсируйте мои расходы в размере 40 тыс. рублей.. 

Итог: Я собираюсь подать в суд на эту женщину о признании договора дарения (1-й этап) — притворной сделкой в соответствии со ст.170 ГК РФ.

Вопрос: 1. Скажите пожалуйста, есть ли шанс на решение суда в мою пользу (или проще «откупиться»)? 2. Подойдет ли в качестве доказательства договор о задатке (2-й этап)? 3. Могу ли я требовать возмещения материальных убытков (очередной(ые) взнос(ы) по имеющемуся кредиту(к данной сделке не относится), который планировал закрыть со средств вырученных с продажи), и морального вреда?