Здравствуйте!!! 15 лет назад муниципалитет выкупил у физ лица квартиру для меня. Выдали мне ее по ордеру в соц найм. В 2014 году я стал собирать... - вопрос №1522662

Действительно, согласно статье 6 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее: Закона о приватизации) «передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд».

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Если право собственности не было зарегистрировано, то правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности на Вас имеются.

В соответствии со статьей 7 Закона о приватизации «передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством… Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». В силу пункта 3 той же статьи «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации».

Аналогичная норма представлена в пункте 2 статьи 165 ГК РФ, согласно которой «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Иными словами, как сторона сделки по приватизации Вы вправе обратиться в суд с требованием государственной регистрации за Вами права собственности на жилое помещение, переданное Вам на основании договора передачи от администрации муниципального образования к Вам. Однако стоит ли это делать?

В силу пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое недвижимое имущество и сделок с ним» (далее: Закона о госрегистрации) «государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности».

При таких обстоятельствах, учитывая, что Вашим контрагентом является администрация муниципального образования (в лице главы администрации), наиболее разумным будет не идти сразу в суд, а по максимуму использовать отведенный 3-месячный срок на мирное разрешение ситуации путем регистрации права собственности муниципального образования, а затем на Вас, т.к. получить в лице главы администрации врага — не самый лучший способ добиться желаемого результата. И затраты на представителя — не самая большая статья расходов, учитывая то, что стоит на кону. Естественно, возместить их можно будет только в случае обращения в суд с исковым заявлением о принудительной государственной регистрации права, т.к. данные затраты возникли вследствие бездействия администрации по такой регистрации. Если бы она была произведена, то этих затрат можно было бы избежать.

В этой связи лучшим выходом будет подача заявления о приостановлении государственной регистрации на срок до 3 месяцев. Уверен, что результат не заставит себя долго ждать.

Здравствуйте Евгений Николаевич! Думаю вам не нужно обострять ситуацию с администрацией, и просто продлить регистрацию! Ну не может же глава находиться в отпуске 3 месяца.А вот что касается вашего представителя, то вот здесь как раз компенсацию его услуг может быть вами получена только по решению суда(при условии что вы заключили с представителем договор на оказание услуг)

Здравствуйте Евгений Николаевич.

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации»:
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии со статьей 8 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:

 Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

В соответствии со статьей 6 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации»:
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

2. Между тем, в данной ситуации в большей степени рискуете Вы как наниматель этой квартиры, ведь в связи с имеющимися фактами как — то главный из них  отсутствие регистрации у муниципалитета права собственности на квартиру в Росреестре, дают основания полагать, что согласно действующему законодательству муниципалитет не имел прав по распоряжению данным имуществом, т. е. Администрация не имела права сдавать ее в т.ч. и по условиям социального найма жилья, т.к. не зарегистрировала свое право собственности на квартиру  и в связи с отсутствием  обязательной регистрации  у Администрации до сих пор не возникли права по распоряжению этим имуществом.
Из чего следует, что договор соцнайма по условиям которого Вам была предоставлена в пользование квартира может быть признан недействительным, т.к. был заключен стороной, которая не имела прав по распоряжению данным имуществом.

3. В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса РФ:
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса РФ:
муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Статья 8.1. Гражданского кодекса РФ:
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.


Следовательно, по моему личному убеждению, в данной ситуации для защиты своих прав на данную квартиру  более верным решением будет обращение  в суд с иском обязывающим Администрацию зарегистрировать право собственности на квартиру и признании за Вами права на приватизацию квартиры, взыскании всех понесенных Вами издержек и расходов, в т.ч. и на оплату услуг представителя,  не ожидая неблагоприятных для себя последствий которые могут возникнуть в дальнейшем.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Имея некий опыт работы в администрации, порекомендовал бы продлеваться в УФРС до 3-х месяцев, и сразу подавать иск в суд. То, чего не было сделано в течении 15 лет (кстати по не понятно каким причинам?!!), вряд ли чиновники удосужатся сделать за 3 месяца. Да и в суде, можно будет взыскать хотя бы судебные издержки. Тогда, как то, что будет потрачено в несудебном порядке, хождением по кабинетам и т.д., взыскать ни как не получится. Всего доброго!

Сейчас пришла в голову мысль, что т.к. новый собственник не зарегистрировал право (вернее тогда еще договор) в 1999 году, а старый собственник не может уже претендовать на имущество, т.к. продал его муниципальному образованию, то почему бы не применить приобретательную давность? Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ «лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)». Сразу не заметил, что владение 15 лет, бегло прочитав, что 5 лет.

Так что если ничего не получится с администрацией, то возможен либо иск о принудительной регистрации, либо о признании за Вами права собственности в силу приобретательной давности. Так что шансы, думаю, неплохие. Но лучше все же не портить отношения с главой администрации, т.к. это очень сильный контрагент в плане того, чтобы заинтересовать суд, и это нужно учитывать. Не торопитесь ссориться с представителем власти.

Здравствуйте, Евгений Николаевич!

Не советую Вам в данной ситуации судиться с администрацией, так как  можете усложнить всю ситуацию.
Конечно, нужно продлить регистрацию, за это время подготовить все документы для регистрации договора купли-продажи, собрать необходимые документы и подписи. Для регистрации сделки договора купли-продажи самые основные документы — это договор купли-продажи между прежним собственником и администрацией, платежное поручение об оплате стоимости квартиры, кадастровый паспорт на квартиру, справка о зарегистрированных в квартире по месту жительства, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Надеюсь, договор купли-продажи подписан. Проверьте, прошла ли оплата стоимости квартиры со стороны администрации. Если договор купли продажи квартиры подписан обеими сторонами, оплата прошла, то в интересах администрации зарегистрировать эту сделку быстро без каких-либо судебных тяжб. 
В данном случае судебный спор и предмет спора отсутствуют. Обязать зарегистрировать право собственности по сделке купли-продажи, которую Вы не заключали, Вы не можете, так как не являетесь стороной договора купли-продажи. Приобретательная давность здесь также не имеет место, так как Вы пользовались квартирой на основании договора жилищного найма (Вы ведь не будете оспаривать свой договор в суде).
Пойдите на прием к исполняющему обязанности главы администрации, возможно, он сможет решить этот вопрос до приезда главы администрации из отпуска.

С уважением, Татьяна Анатольевна

Вам необходимо защитить свои права, т.к. по вине именно органов местного самоуправления, Вы поставлены в настоящее время в такую ситуацию,  что нетрудно будет доказать, т.к. Вы добросовестно исполнили свои обязанности нанимателя, а муниципалитет своими халатными действиями не привел до конца в соответствие свои договорные правоотношения  с прежним собственником квартиры, т.е. не провел обязательственную регистрацию перехода права собственности, чем нарушил Ваши права предусмотренные Конституцией РФ на жилище, ввел Вас в заблуждение относительно правового режима квартиры, т.к. Вы не могли знать и не знали вступая с ними в правоотношения по соцнайму  о том, что она не является муниципальной собственностью и по факту это выявилось только в процессе оформления Вами квартиры в порядке приватизации. Но и здесь, администрация всякими путями затягивает Ваше право на приватизацию, возможно причина и в том, что только сейчас они увидели все свои недочеты допущенные ранее, продолжая повторно нарушать закон и сроки им предусмотренные.
Опасаться оспаривать их действия и защищать свои права просто не предусмотрительно в данной ситуации, особенно при наличии  фактов, свидетельствующих о невыполнение муниципалитетом законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, сроков предусмотренных законодательством о приватизации жилья, что не дает  никакой гарантии о дальнейших правомерных действиях с их стороны.
Поэтому считаю, что в связи с наличием обстоятельств, которые  могут повлиять на Ваше право на приватизацию, возникшими по вине администрации, необходимо решение вопроса перевести в судебное русло, что будет более гарантированно и надежно для Вас при наличии всей необходимой доказательственной базе и позволит окончательно поставить точку в этом вопросе в Вашу пользу.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Не стал бы так однозначно отметать приобретательную давность в описанной ситуации. Это запасной вариант, который пригодится на случай, если сделка между администрацией и прежним собственником не будет зарегистрирована либо сделка по заключенному между администрацией и автором вопроса договору социального найма будет признана недействительной вследствие отсутствия регистрации права (точнее договора), возникшего у администрации.

Что касается понуждения в государственной регистрации сделки, то речь и не шла о регистрации договора купли-продажи, стороной которого не выступал автор вопроса, а скорее речь о регистрации договора передачи жилого помещения, заключенного между администрацией и автором вопроса. Если судом будет признано, что такое право у администрации было, значит отсутствуют законные основания для отказа в регистрации такого договора передачи, а уклонение администрации от регистрации второй сделки потянет за собой первую сделку, и такое бездействие может быть оспорено в судебном порядке. В любом случае администрация, а возможно и первый собственник, могут быть привлечены в качестве участников судебного процесса (в качестве ответчика и третьего лица), в рамках которого и будет устанавливаться факт правомерности регистрации сделки по передаче в рамках приватизации жилого помещения автору вопроса. Если же решение суда будет не в пользу автора, то тогда можно попробовать и описанный выше запасной вариант. Собственно зачем сразу «кидаться на амбразуру»?

Но это если дело будет доведено до суда. Касательно досудебного порядка остаюсь на прежней позиции по следующим основаниям. Тот факт, что регистрация не проводилась 15 лет, вовсе не говорит о том, что мытарства автора вопроса продолжаются тот же срок. Судя по вопросу, приватизацией квартиры автор озаботился относительно недавно, также относительно недавно стало известно о том, что регистрации первой сделки не было. То, что глава администрации сейчас в отпуске, вовсе не значит, что он будет в отпуске еще 3 месяца. А это значит, что до возникновения реального противодействия со стороны администрации, говорить о том, что пора обращаться в суд, преждевременно. Так что лучше попытаться договориться по-хорошему, а если не получится, тогда возникнут и правовые, и моральные основания для того, чтобы разрешить возникший спор в судебном порядке.

Приобретательная давность здесь неуместна, так как для признания права собственности в силу приобретательной давности должно быть одно веское обстоятельство — оно может возникнуть на бесхозяйное имущество или на имущество, у которого собственник есть, но при этом он либо неизвестен, либо не проявляет к своему имуществу никакого интереса и не вступает в юридически значимые действия по поводу владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Здесь же имущество нельзя отнести к бесхозяйному и собственник известен и юридические действия в отношении него уже совершались не единожды, уже по этим обстоятельствам суд откажет в признании права собственности на квартиру.
В данном случае на лицо нарушения прав нанимателя жилья по соцнайму со стороны муниципалитета, т.к. именно по вине органов власти в лице администрации  нарушаются  его права на приватизацию, в связи с этим необходимо их заставить зарегистрировать право собственности на квартиру и признать за ним право на приватизацию данного жилья.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Действительно, в силу пункта 2 статьи 225 ГК РФ если это не исключается правилами ГК РФ о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.

Однако статья 234 ГК РФ не исключает приобретательную давность и в случае, когда речь не идет о бесхозяйных вещах. И еще раз подчеркну, что это лишь запасной вариант на случай проблем с признанием правомочности правоотношений по социальному найму и регистрации права вследствие приватизации. Ну а автор вопроса, понимая, что в рамках приватизации вправе рассчитывать на получение квартиры в собственность, можно сказать, что владел ей как своей собственной, что может стать «палочкой-выручалочкой» в случае отказа в первом иске. Но соглашусь, что это довольно тернистый путь, а вопрос требует дополнительной проработки. Потому и вариант запасной. Так что на абсолютную истину не претендую, просто рассматриваю разные варианты приобретения права собственности автором вопроса.

Подождите, подпишет. Представитель может навредить.

Здравствуйте, Евгений Николаевич!
Вот и моё время настало — вбросить немного на вентилятор...
В Вашем вопросе, на первый взгляд достаточно не сложном, есть ряд не согласований, на которые я не могу не обратить внимание.

Вы утверждаете, что сделка между муниципалитетом и физиком происходила 15 лет назад, и квартиру выкупали для того, чтобы вселить Вас. Но простите — 15 лет назад действовали нормы ЖК РСФСР.
Более того — не совсем понятно, что это за орган такой — «муниципалитет». Что Вы вкладываете в это понятие? Если это муниципальное образование по смыслу положений ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» № 131-ФЗ, то такой муниципалитет мог появиться только в 2003 году. Но согласно положениям ст. 14 этого ФЗ муниципальное образование на тот момент не было наделено полномочиями по приобретению в муниципальную собственность жилых помещений, да ещё и у граждан… То есть, для того, чтобы сделка на тот момент была реальной, муниципалитет должен был не только купить квартиру, но и поставить её на свой баланс, нести налоговые обязательства по этому жилому помещению… И только тогда мог возникнуть ордер на вселение.
Далее...
В 2005 году вступает в действие Жилищный кодекс РФ. И все муниципалитеты и остальные собственники (ну я допускаю на минуточку, что Ваш муниципалитет всё же купил эту квартиру и дал Вам ордер) в соответствии с требованиями нового ЖК РФ заключают с гражданами договоры социального найма. Таким образом, если Вы уточните всё же дату сделки между муниципалитетом и физиком, мне будет уже проще сложить этот паззл.
Поскольку мне всё это видится в совсем не радужном свете.


 

Здравствуйте. Если получите отказ в приватизации квартиры, можете его обжаловать в суде, подав иск о признании права собственности в порядке приватизации. Согласно ст.49 ЖК РФ по договору соц.найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального фонда. Если этого не произошло, было нарушено законодательство. Можете просить суд взыскать с ответчика судебные расходы, в том числе услуги представителя.

Не паникуйте, усе буде добре, как поёт Вакарчук. Подпишут договор.

В 1999 году уже вступил в действие  Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в любом случае заключенный между муниципалитетом и собственником квартиры договор подлежал обязательной регистрации, на основании чего и могло возникнуть право собственности.
В данной ситуации главное защитить свое право на приватизацию этой квартиры, т.к. оно может быть оспорено и сделать это необходимо через суд.

сделка между администрацией и прежним хозяином была совершена в 1999 году (14 лет назад)

… Понятно.
Всё ещё хуже, чем я предполагала.
Евгений Николаевич. смотрите, что мы имеем:
1. Все 14 лет собственником этого жилого помещения являлся физик-продавец. Поскольку сделка осуществлялась в 1999 году, то и сам договор купли-продажи, и переход права собственности, да и само право собственности (три действия) подлежали государственной регистрации.  Но этого сделано не было (в ЕГРП содержатся сведения о физике). Хорошо бы ещё узнать в налоговом органе, кто оплачивал налог на имущество все эти годы?
2. Если собственником был физик, то ордер о вселении Вас в эту квартиру, да и любой другой документ-основание для вселения (договор?) являются недействительными, поскольку Вас вселяло ненадлежащее лицо. Не собственник.
3. Если все 14 лет Вы проживали фактически незаконно, то права на приватизацию у Вас не возникло...
Вот такой пердюмонокль…

В 2005 году муниципалитет должен был заключить с Вами договор социального найма. Скорее всего, он и собирался это делать. Но когда были подняты документы, чиновники зачесали свои затылки и поняли, что в ходе нескольких реструктуризаций (помним, что в 2003 году вступает в силу 131-1 ФЗ, после чего произошло разделение полномочий между несколькими муниципалитетами — и какой из них принял эту квартиру? Должен был городской. Но в 2003 году это сделано не было. Потому что правопреемник не мог принять то, чего не было… А этой квартиры в собственности органа местного самоуправления не было изначально...
Я не могу предположить, чья это вина — то ли сотрудника комитета по управлению имуществом, то ли юриста администрации… Всё-таки 1999 год — ФЗ об обязательной государственной регистрации только начал действовать...
Сейчас надо искать концы в том далёком 1999 году...
Если договор купли-продажи был, то его нужно как-то делать легитимным.

Администрация пока не может провести регистрацию на себя, мотивируя тем, что глава администрации в отпуске а без его подписи никак не могут (нужна именно его подпись наверное задним числом).

Я не представляю себе. каким образом Вам может помочь НЫНЕШНИЙ глава… О какой подписи идёт речь? На договоре купли-продажи должна была стоять подпись тогдашнего главы муниципалитета и печать того юридического лица, которое существовало в 1999 году.

я нанял представителя для беготни по инстанциям… в каком из вариантов действий приведенных выше я могу рассчитывать на компенсацию его услуг???

Заключайте с ним договор на оказание услуг. При каждом произведении расчетов составляйте акт о выполненных работах… Такой договор Вы всегда сможете предъявить в  суд в качестве обоснования требования о взыскании расходов. Правда, не знаю, взыщет ли суд… Это не те услуги, которые требуют специальных познаний исполнителя. Но лучше пусть будет договор.

И подводя итоги, скажу так — ситуация реально неприятная. Здесь можно и приобретательную давность попытаться применить, и признание права на приватизацию… В общем, всё, что коллеги советовали, может пригодиться. Но только в том случае, если в муниципалитете найдутся ВСЕ документы по сделке.
И кстати! А договор социального найма заключался между Вами и муниципалитетов после 2005 года?

Прекрасно, «перди(—ю)монокль». Отстоит он право на квартиру.Доказательства правоты, основание имеются.

В принципе Татьяна только подтвердила ранние  ответы и я с нею согласен во многом, за исключением одного, необходимо признать в судебном порядке именно право на приватизацию и по моему мнению основания для этого все имеются, т.к. в данном случае  на лицо вина муниципалитета, в невыполнении требований законодательства, что и необходимо доказать, но данное обстоятельство не может ограничивать право на жилище закрепленное Конституцией РФ.
А, что касается документов, то необходимо заявить суду ходатайство об их истребовании, я думаю они есть ведь договор о передаче они заключали  все — таки на каком то основании, да и регистрацию собрались проводит, что  без соответствующих документов также невозможно.
Удивляет лишь одно, неужели до настоящего времени, ни представители муниципалитета, ни регистратор не обратили внимание на все эти существенные обстоятельства, а ведь они обязаны все проверить.

Должны были, но не проверили, другими, более интересными делами занимались. Значит квартира особой ценности не имеет, разрешат.

Не думаю, что все настолько плачевно. Если 14 лет назад покупатель получил денежные средства от продажи своей квартиры, а сама квартира была передана по акту приема-передачи, подписанного в соответствии с договором купли-продажи, то сделка по купле-продаже осуществлена, а значит, правовых оснований для отказа в регистрации права в настоящее время быть не должно.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ «требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия… Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли».

Иными словами, надлежащего истца для оспаривания договора социального найма, чье право было бы нарушено, не имеется в наличии. И даже если право на заключение договора социального найма и вытекающих из него последствий в форме права на приватизацию будет оспорено, вследствие чего в регистрации права по договору передачи автору вопроса будет отказано, вот тогда и пригодится запасной вариант с приобретательной давностью, правовые основания для которой не заставит себя долго ждать, т.к. осталось ждать меньше года.

Исходя из вопроса, регистратор в Управлении Росреестра не намерен оспаривать саму сделку: как первую (ДКП), так вторую (договор соцнайма) и третью (договор передачи). Дело лишь в технических тонкостях, требующих подписи действующего главы администрации как стороны указанных сделок. В любом случае, заявление на регистрацию первой сделки должно быть подписано представителем нынешнего главы администрации. Вот этим и стоит заняться в первую очередь, а не торопиться в суд испортить отношения с представителем местной власти, что чревато вероятностью испортить все дело.

Как бы не хотелось, но приобретательная давность неуместна, согласно Разъяснениям Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22:

15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Здесь же есть договор, поэтому нет.

Так в том-то и дело, что запасной вариант он на то и запасной, что в случае, если договор социального найма будет признан недействительным (что маловероятно по описанной выше причине), то недействительность договора не влечет правовых последствий: в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ «недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения». Если договор соцнайма недействителен, то нет и договора, что делает применимой приобретательную давность. Опять же в силу пункта 16 совместного Постановления Пленума «по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество».

Так что как ни крути, у автора вопроса есть как основной вариант в досудебном порядке, так и в судебном, а также запасной. Причем во втором случае даже если право не будет зарегистрировано по договору передачи, будет возможность попытать счастья альтернативой, воспользовавшись преюдицией, не позволившей зарегистрировать право в первом случае. Как не крути, но но шансы на приобретение права собственности неплохие. И нужно использовать все варианты, в т.ч. досудебный без порчи отношений с главой администрации.

Договор  никто не признавал недействительным и необходимо пользуясь этим, закрепить свое право путем предъявления исковых требований муниципалитету.

Всё решится во внесудебном порядке.