Агентство недвижимости отказывается вернуть мне деньги - вопрос №39999

Здравствуйте!
Ситуация следующая.
Хотели поменять свою однокомнатную на трешку. Я Сам нашел покупателя на однокомнатную (оформленную на мою мать) квартиру, а затем нашел квартиру которую хочу купить, она продавалась через агентство.
Риэлтер утверждала что хозяин квартиры находится в другом городе и приедет на сделку. 
Я подписал с агентством два договора:
1) на оказание услуг по сопровождению отчуждения объекта недвижимости
2) на оказание безвозмездных услуг покупателю приоформлении перехода прав собственности на объект недвижимости, при этом передал агентсву по договору 20000 руб которые как указано в договоре входят в стоимость квартиры.

Покупатели нашей однокомнатной также подписали с агентством договор на оказание безвозмездных услуг покупателю при оформлении перехода прав собственности на объект недвижимости и тоже передели ему 20000 руб.

После этого выяснилось что квартиру т.н. "хозяин" квартиры хочет продать по генеральной доверенности выписанной ему его матерью около года назад. 
После телефонного разговора с ним личноть его мне показалась не внушающей доверия, везти на сделку мать он долгое время отказывался хотя она в отличии от него живет в нашем городе. Ну и кроме того в разговоре были озвучены другие вещи вызывающие подозрения.

Т.к. у нас в городе не отработана практика страхования титула и получение продавцом денег после регистрации права собвственности через банковский аккредитив, мне приходится отказываться от такой сделки.

Но агентство не хочет возвращать мне 20000 руб, мотивирую это тем что согласно п 5.1 договора В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения «Покупателем» принятых на себя обязательств, указанная сумма в п. 4.1. настоящего договора, не возвращается.

Как мне вернуть эти деньги?

Полный текст договора приведен ниже:

Договор № XXX
на оказание безвозмездных услуг покупателю при оформлении перехода прав собственности
на объект недвижимости г. Братск

Агентство недвижимости «XXX», в лице индивидуального предпринимателя XXX XXX XXX, действующей на основании свидетельства от 20 октября 2009 года, на осуществление риэлтерской деятельности, выданного ИФНС по Центральному округу г. Братска Иркутской области, ОГРН XXX, именуемой в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны и Гр-_
именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, далее по договору «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. 
1.1. В соответствии с настоящим договором «Исполнитель» оказывает «Покупателю», комплекс услуг, указанных в п.3.2… по приобретению объекта недвижимости и оформлению перехода права собственности на него, расположенного по адресу: XXX (далее тексту «Объект»),
1.3. Совместно с «Покупателем», либо вместо него, право собственности на «Объект» приобретают следующие лица:
1.4. Во исполнение настоящего договора «Покупатель» заключает основной договор купли- продажи с собственником «Объекта», именуемым в дальнейшем «Продавец».

2. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ. , 
2.1. Заказчик обязуется купить «Объект» по цене 1 450 000 рублей.
2.2. В связи с тем, что телефон не Является неотъемлемой частью квартиры, «Исполнитель» не несет ответственности за телефонизацию приобретаемого «Покупателем» «Объект а»
2.3. Вопросы, связанные с переездом и наличием электроплиты «Покупатель» решает непосредственно с «Продавцом».
2.4. Датой исполнения обязательств «Исполнителем» является дата подписания основного договора купли-продажи «Объекта» между Покупателем» и «Продавцом».

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.
3.1. «Покупатель» обязуется:
— незамедлительно информировать «Исполнителя» об обстоятельствах, препятствующих покупке «Объекта»;
— не приобретать квартиру без участия «Исполнителя» на себя и (или) на своих родственников:
— не затягивать проведение сделки без уважительных причин;
— предоставить «Исполнителю» документы необходимые для проведения сделки купли-продажи «Объекта», а именно действительный гражданский паспорт;
— согласно ст. 34 СК РФ при приобретении объекта недвижимости необходимо согласие супруга(и) на покупку, нотариально удостоверенное, и свидетельство о регистрации брака
3.2. «Исполнитель» обязуется оказать следующие услуги:
■ Сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления покупки «Объекта»; 
■ Составление в простой письменной форме проекта договора купли-продажи «Объекта» и согласование его со сторонами сделки;
■ Содействие и организация взаиморасчетов между сторонами сделки отчуждения «Объекта»; 
■ Содействие в регистрации сделки и регистрации перехода права на «Объекта» в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

4. РАСЧЕТ ПО ДОГОВОРУ. 
4.1. «Покупатель» при подписании настоящего договора передает «Исполнителю» денежные
средства в размере: 20000 рублей, которые входят в стоимость «Объекта».
4.2. Основную стоимость «Объекта» «Покупатель» оплачивает «Продавцу» в день подписания основного договора купли-продажи.
4.3. Дополнительно в день подписания основного договора купли-продажи «Объекта» «Покупателем» оплачиваются расходы по оформлению сделки купли-продажи (государственные пошлины, проект договора купли-продажи) всего 3000 (три тысячи) рублей.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения «Покупателем» принятых на себя обязательств, указанная сумма в п. 4.1. настоящего договора, не возвращается.
5.2. При нарушении своих обязательств, а также при невозможности осуществления перехода права собственности на указанный объект недвижимости по вине «Продавца», «Исполнитель» обязуется возвратить «Покупателю» полную сумму, указанную в п. 4.1., в течение 10 рабочих дней после окончания срока действия настоящего договора.
5.3. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящею договора в соответствии с действующим законодательством.

6. СПОРЫ ПО ДОГОВОРУ. 
6.1. Споры, возникшие в процессе настоящего договора, разрешаются путем переговоров. В случае не решения споров путем переговоров материал передается для рассмотрения в суд

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента заключения и действует до « ■ » _ 20 года.
7.2. По истечении срока действия настоящего договора, договор может быть продлен по взаимному согласию «Сторон», что обязательно отражается в настоящем договоре:

8. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ ИЛИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА.
8.1. Изменения условий договора осуществляется по согласованию «Сторон» и оформляется дополнительным соглашением.
8.2. Договор может быть расторгнут по соглашению «Сторон». «Покупателю» необходимо предоставить в письменном виде заявление на расторжение договора с указанием причины Заявление рассматривается в течение 3-5 дней

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН