ДОГОВОР АРЕНДЫ И ДОП.СОГЛАШЕНИЕ - вопрос №963168

Здравствуйте. Потребовать имеете полное право, так как согласно ст.452 ГК РФ  - Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Можете ознакомиться с судебной практикой:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО 
от 16 февраля 2001 г. N 59 

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, 
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА 
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ 
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» 

9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. 
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды. 
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы. 
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным. 
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации. 
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. 
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Здравствуйте, уважаемый Сергей Иванович!

Вопрос не такой простой, как может показаться на первый взгляд.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды действительно подлежит в Вашем случае государственной регистрации, и, как отметил эксперт выше, доп.соглашения подлежат такой же регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ «сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)».

Однако в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 166 ГК РФ «сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли». Факт уплаты Вами арендной платы говорит о том, что из Вашего поведения явствует воля сохранить силу сделки, что не дает права оспаривать. Говорить же о ничтожности сделки только потому, что договор не зарегистрирован, не приходится.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ «заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки».

В этой связи должен Вас предостеречь, как бы ответчик не выиграл в суде по таким основаниям и не взыскал с Вас все судебные расходы. Ведь арбитражная практика меняется, а у вновь образуемого единого Верховного суда по данному поводу может быть иное мнение. Удачи Вам!

P.S. Не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Здравствуйте, при поднятии арендной платы, вы вправе были  оплачивать аренду по  прежней  цене до  тех пор, пока Дополнительное соглашение не было  зарегистрировано, но вы   повышение оплаты приняли и добросовестно  стали  оплачивать  по  новой  цене- в этом  выразилось  ваше  согласие  на новые условия арендной платы и их принятие, хотя Дополнительное соглашение не прошло регистрацию в   установленном порядке.Предъявив  арендодателю в настоящее время требования  возврата  разницы в арендной плате, арендодатель может  сослаться на статистику  по повышению арендной платы за кв. м в подобных помещениях тех  же потребительских качеств,  в вашем регионе и суд примет это к рассмотрению и учтет, тем более, что в остальном вас устраивают условия арендодателя.

Здравствуйте, Сергей Иванович!!

1. Из ПИСЬМА ВАС РФ: «Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации». 
2. НО!!!  Вы вносили арендную плату с учетом изменения, расписывались в документах, т.е. вы согласились тем самым на такие условия. А «Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.»(ст. 166 ГК РФ).
   Следовательно «Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.» (ст. 166 ГК РФ).

Вот если бы вы оплачивали по прежней стоимости, не соглашаясь на изменения. И ваш Арендодатель обратился бы в суд о взыскании с вас арендной платы с условиями повышения, то в данном случае суд ему бы не удовлетворил.

Смотрите конечно сами, но получается что вы сами себе противоречите. Сначала оплачивали (соглашались), а теперь вот передумали и хотите вернуть деньги. Я бы не советовала. Требуйте регистрации.

Полагаю что повышение арендной платы предусмотрено договором.

Здравствуйте! 

Даже если обязанность зарегистрировать соглашение должным образом была возложена на Арендодателя, а не на Вас, то вернуть разницу не представляется возможным. Ваше поведение свидетельствует о том, что Вы были согласны с порядком расчетов и с повышением платы. 

Вот если Вы направляли в течение этого периода претензии в адрес Арендодателя, в которых выражали несогласие, есть шанс оспорить. 

последние тенденции арбитражной практики говорят о том, что вернуть внесенную плату вам не удастся. кроме приведенных коллегами ссылок на ст. 165, 166 ГК РФ правомерность такого подхода следует также из п.4 ст.1109 ГК РФ.

Мое мнение остается тем же. Можно признать данные уплаченные средства неосновательным обогащением согласно ст.1102 ГК РФ. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2006 по делу N Ф03-А51/05-1/5059 — еще одно постановление, где суд признает, что допсоглашение подлежит обязательной гос.регистрации.

Не взыщите.

Допсоглашение не вступило в законную силу (нет регистрации в Росреестре), действуют прежние условия договора и Вы вправе в суде (АПК РФ) просить возврата Вам неосновательного обогащения арендодателя. 

Через суд требуйте возврата средств неосновательного обогащения.